記者：郝亞娟 張榮旺

臨近2020年末，二抵貸業(yè)務(wù)再次走熱。《中國經(jīng)營報》記者注意到，多家銀行推出二抵貸業(yè)務(wù)。值得關(guān)注的是，亦有貸款中介機構(gòu)發(fā)布“首套抵押買二套”的消息，稱可提供全流程服務(wù)，利率較低，并稱貸款資金可進入樓市。

那么，二抵貸業(yè)務(wù)是否合規(guī)？銀行作為放款人，對資金用于購置房產(chǎn)是否知情？如何監(jiān)測貸款資金用途？

一位資深銀行人士告訴記者，二抵貸業(yè)務(wù)在2017年之前被監(jiān)管禁止，在2018年后尤其是2019年開始，多家銀行將其披上創(chuàng)新的外衣后卷土重來，但因部分貸款資金違規(guī)進入房市和股市而備受質(zhì)疑。

二抵貸“涌動”

所謂二抵貸，即住房二次抵押貸款業(yè)務(wù)，指未結(jié)清按揭貸款的住房抵押貸款。事實上，自2019年以來，已有銀行陸續(xù)發(fā)力二抵貸業(yè)務(wù)。

近日，記者注意到，某貸款論壇上顯示重慶銀行推出信用卡“安居分”分期業(yè)務(wù)可辦理按揭房二抵。就該產(chǎn)品的具體信息，記者致電重慶銀行客服人員。客服人員表示，該行的貸款產(chǎn)品中沒有支持二抵押的，只有信用卡的“安居分”業(yè)務(wù)支持二抵，最長可分期10年，貸款金額不超過80萬元，需通過指定渠道辦理。

隨后記者撥打該客服提供的渠道電話進行確認。電話接通后，相關(guān)工作人員告訴記者：“申請辦理‘安居分’業(yè)務(wù)，申請額度為房子凈值的七成，最高可申請到70萬元，一次性打到個人賬戶。對按揭房的要求是還款1年以上，額度取決于按揭房評估后的剩余價值，利率在5.8%~8%，主要取決于還款方式和所提供的資料。”

重慶銀行負責(zé)這一業(yè)務(wù)的一位客戶經(jīng)理向記者介紹道：“這個業(yè)務(wù)是信用卡部門推出的，需要把借款額度承載在信用卡中，然后轉(zhuǎn)給你的儲蓄卡，在征信上顯示的是信用貸款。還款方法主要有兩種，一種是等額本息，一種是先息后本。”

某城商行信用卡部人士告訴記者，信用卡分期業(yè)務(wù)也可以申請到比較大的額度，甚至可以達到百萬元，不過信用卡分期需要有特定的消費場景。

隨后記者搜索“安居分”產(chǎn)品并以貸款人的身份致電網(wǎng)站上的中介電話，該中介人士告訴記者：“需要通過特定渠道辦理，你自己去銀行辦是不會被受理的，二抵都是外包。”

該中介人士表示：“辦理這款產(chǎn)品需要提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件、原貸款抵押合同、工作證明、征信報告等材料，征信沒問題的話，基本都可以（辦理）通過。我們收取2個點中介費，放款后再支付。”

上述重慶銀行客戶經(jīng)理補充道，雖然“安居分”業(yè)務(wù)最高可申請70萬元的額度，但如果超過30萬元，需要進行受托支付。

“一般情況下，銀行對信用卡客戶借款用途的監(jiān)管，只能監(jiān)測到錢從信用卡中轉(zhuǎn)出來，第一手轉(zhuǎn)到了哪里。”上述城商行信用卡部人士如是說。

當(dāng)記者問及貸款用途、如果用作買房是否有風(fēng)險，上述中介人士稱：“你要告訴我們真實用途，我們會幫你做好前期工作，肯定不會被凍結(jié)。”

那么，上述提到的“安居分”是信用卡分期業(yè)務(wù)還是二抵貸產(chǎn)品？銀行如何監(jiān)測后續(xù)資金流向？就以上疑問，記者向重慶銀行發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

此外，記者注意到，二抵貸的消息亦在中介圈“蔓延”。上海某貸款中介在朋友圈發(fā)布相關(guān)信息提到：“房子里有按揭可以直接貸，首套抵押買二套，年化3.95%~4.55%，最長20年期，隨借隨還。”

“首套按揭房也可以貸款，額度取決于首套房的評估價，通常是打7折之后再減去剩余未還的按揭金額。”上述上海貸款中介表示，“資金用途我們可以幫你搞定，等最終審核評估下來，我們會出一個報價給你。現(xiàn)在已有部分銀行收緊這項業(yè)務(wù)，需要盡快辦理。”

浙江錢塘江金融研修院特邀研究員李庚南指出，近期一度盛行的二抵貸又開始趨熱，既有商業(yè)銀行資產(chǎn)荒驅(qū)使下對抵押物的需求，也有樓市的暗流涌動、股市機會顯現(xiàn)誘發(fā)的資金需求，也不排除存量按揭貸款客戶在疫情背景下財務(wù)狀況劣化后的融資需求。

存在合規(guī)、法律風(fēng)險

“從業(yè)務(wù)邏輯來看，‘二押’作為一種擔(dān)保方式，對借款人還是有比較明顯的制約作用，尤其是按揭貸款歸還年數(shù)久遠，貸款余額所剩不多的這類客戶；2020年各行普惠考核壓力巨大，通過二抵貸去拓展個人經(jīng)營性貸款，增加普惠貸款投放和戶數(shù)，不失為一種有效的方式。”一位不愿具名的某城商行普惠金融部負責(zé)人向記者分析。

按照相關(guān)監(jiān)管規(guī)制，商業(yè)銀行開展房產(chǎn)二抵貸的風(fēng)險點在于貸款資金用途。李庚南指出：“除了二抵貸資金直接或間接流入樓市、股市等投資領(lǐng)域為監(jiān)管明令禁止外，通過房產(chǎn)二抵貸形式發(fā)放個人消費貸款等變相加杠桿行為顯然也是審慎監(jiān)管所禁止的。”

前述資深銀行人士認為，根據(jù)2007年9月27日原銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行（維權(quán)）業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，第三條明確規(guī)定，對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款，雖然此文件頒發(fā)已經(jīng)有13年之久，但并沒有被廢止，嚴格來講，這項業(yè)務(wù)并不合規(guī)。

在李庚南看來，作為一種普通的信用行為，二抵貸在現(xiàn)行的法律框架下，本身并無可厚非，但是將二抵貸放在特定語境下，從落實房地產(chǎn)調(diào)控政策、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險和居民杠桿率風(fēng)險等角度出發(fā)，則需更多審慎監(jiān)管的考量，監(jiān)管部門對二抵貸的態(tài)度一直很審慎。

他指出，隨著金融形勢的變化，各地在對房產(chǎn)二抵貸的審慎監(jiān)管進一步加強，如有的省明確要求不得以未解除抵押的房產(chǎn)作為抵押發(fā)放個人消費貸款。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人消費貸款，禁止開展任何形式的“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”業(yè)務(wù)。

李庚南向記者分析，二抵貸的風(fēng)險主要存在于以下方面：一是合規(guī)性風(fēng)險，銀行發(fā)放房產(chǎn)二抵貸的貸款合規(guī)性風(fēng)險除了是否符合上述監(jiān)管規(guī)定外，還包括對借款人償債能力的審核是否到位、期限是否合理，以及對貸后資金流向能否跟蹤到位，會否出現(xiàn)資金被挪用投入樓市、股市等投資性領(lǐng)域的行為；二是法律風(fēng)險，二抵貸若是在與初次抵押債權(quán)人不一致情況下，發(fā)放二抵貸貸款的銀行在受償順序上處于不利位置，而且二抵貸在行使抵押權(quán)方面也存在差異：在第一順位抵押權(quán)人未提起實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)之訴的情況下，第二順位的抵押權(quán)人是否能夠提起實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)之訴，法務(wù)部門在這方面的認識尚存在分歧。

而在法律風(fēng)險方面，上訴某城商行普惠金融部負責(zé)人補充道，一旦債務(wù)人違約，作為第二順位抵押權(quán)人的銀行將面臨不確定性風(fēng)險。第一，法院通知第一順位抵押權(quán)人并審查其申報的債權(quán)是否真實、合法這一過程，相對延長了第二順位抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的周期；第二，由于拍賣所得價款將首先滿足第一順位抵押權(quán)人的債權(quán)，第二順位抵押權(quán)所對應(yīng)的債權(quán)將可能面臨無法全部實現(xiàn)的風(fēng)險。

李庚南還指出，二抵貸融資模式本身固有的信用風(fēng)險，以房產(chǎn)押后余值或升值部分來追加貸款的做法，對貸款銀行而言，潛在的風(fēng)險無疑是未來房地產(chǎn)市場的不確定性。

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