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《民法典》已經生效：已抵押的房產可以直接辦理過戶！

【前言】

2021年1月1日起《民法典》正式施行。房產，作為中國家庭中最重要的財富，《民法》對房產中的買賣、租賃、抵押、居住、物業管理、小區治理等都做出了全面的規定，本篇文章就《民法典》中涉及到房屋買賣的環節需要注意些什么。

一、房產占用土地的剩余土地使用年限

現在的商品房住宅的土地使用權限一般是70年，那么70年滿期后怎么辦？

這次《民法典》對此問題給出了答案，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期要交費。

物權編第359條第1款規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律行政法規的規定辦理。”對于續期需要繳費的標準，在

民法典中并沒有具體規定，將依照續期時行政法規的規定辦理。

所以買房的時候除了戶型、地段之外，務必關注要買房子的土地使用權期限，如果所剩時間較短，那么您還將面臨一筆續期的花銷。

二、已抵押的房屋可以直接辦理過戶

目前買房大多數情況會通過銀行借款，銀行會要求辦理房產抵押手續，換句話說，還清銀行貸款，銀行才可以解除抵押，同時，房產才能上市進行銷售。

而民法典實施之后，已抵押的房屋無需解除抵押也可以辦理過戶！

根據民法典物權編第406條第1款規定：“抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

民法典物權編第406條第2款規定：“抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。”

法規是指，房子已經設定抵押，抵押人即產權人仍然可以將房子出售。即設立抵押的房子可以賣，抵押權可以跟著房子走，就是說房子帶著抵押權賣。抵押權不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，但是產權人賣房子時必須通知抵押權人。

三、購買前必須查明房產的居住權

注意：目前房屋都沒有設置居住權！居住權制度將于明年1月1日實施，也就是從明年開始，房屋所有權人可能會去不動產局，在自己的房產上為親人甚至保姆設置居住權。

法律規定，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。

四、買房繞開中介，想省錢難！

在購買二手房的時候，中介公司所收取的中介費并不便宜，一般按房價的2%收取。如果一線城市一套房在1000萬左右，中介公司則需要拿走將近20萬的中介費用。看著這么大一筆錢被中介收走，不少人都表示心疼不已。

很多情況是，買家或賣家便在買賣房子時經過中介介紹，認識相對方后，私下聯系對方，最后私下跟對方成交簽訂房屋買賣合同。還有的朋友對于同樣的房源貨比多家，找收費最低的中介成交，這樣做都是為了省中介費。

同樣的逃避繳納中介費的情況還發生在房屋租賃中，導致中介無法收到本應屬于公司的中介費，有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。

《民法典》第965條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”也就是說，國家從法律層面上給這種投機取巧、逃避中介費的不誠信行為一個否定的評價，以法律條文的形式告訴這些人，這樣做不行，需要尊重中介人員的勞動，按照相關規定繳納中介費。

結語：

買賣房屋，特別是二手房的，在《民法典》生效后，一要注意剩余土地使用年限，二要注意是否設立抵押權，雖然《民法典》生效后，抵押權是否設立對買賣不影響，但是會存在一定風險，三要查詢清楚該買賣房屋中的居住權，若有他人的居住權，買賣前應協同相對方去房屋登記中心解除該對買賣房屋的居住權，四是要注意遵守中介規定，若是接受了中介服務，而跳過中介私底聯系相對方進行買賣，很有可能會被中介公司告上法院，有很大可能會耽誤過戶的時間，這樣得不償失。