據(jù)媒體此前報(bào)道，2020年-2021年，北京，深圳等一線城市都曾嚴(yán)查打擊經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。

部分被查的購(gòu)房者被“抽貸”，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上立刻出現(xiàn)危機(jī)，兩頭不到岸。

有業(yè)內(nèi)人士指出，即便中介操作，銀行對(duì)于放款后的資金流向依舊有著嚴(yán)格監(jiān)管，一經(jīng)查出，會(huì)被銀行要求提前還款，通常是7個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清，而如果無(wú)力償還貸款，則可能被銀行起訴。

而且在2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》指出，會(huì)將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

“現(xiàn)在的房貸利率都在5個(gè)點(diǎn)以上，轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介如此說(shuō)。

金融中介朋友圈圖片

但是，實(shí)際上這看似“劃算”的方式，小心吃虧。

5月9日上午，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示：“以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)只是節(jié)省了部分利息負(fù)擔(dān)，但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸期限往往都遠(yuǎn)低于房貸，從而會(huì)大大加重每一期本息還款壓力，因此這種轉(zhuǎn)貸方式更多地只適用于炒房者，而不適用于真正的個(gè)人購(gòu)房者。對(duì)個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種方式一方面會(huì)使其面臨政策打擊風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)因?yàn)槊科谶€款壓力加大而導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯降低，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。”

很多人不知道，一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，如果將房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，后期每月的還貸壓力還是非常大的。

這時(shí)候很多中介會(huì)引誘你多次申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”。

在證券時(shí)報(bào)的報(bào)道中，某金融中介告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，所以每月的還款額甚至?xí)兩伲业狡诤笕绻€需要經(jīng)營(yíng)貸，建議換一家銀行再做經(jīng)營(yíng)貸。不僅如此，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度可以做到政府二手房參考價(jià)的九成左右，或者銀行評(píng)估價(jià)的8.5成，貸款額度比較高，轉(zhuǎn)貸甚至還有可用的流動(dòng)資金。

另外，房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸需要滿足兩個(gè)條件，即需要有房產(chǎn)證，還需要房產(chǎn)所屬家庭名下有一家正常經(jīng)營(yíng)的公司。該公司需要注冊(cè)至少滿一年且持股至少滿半年，可以是自己注冊(cè)，也可以進(jìn)行購(gòu)買，前者每年需要請(qǐng)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行報(bào)稅，每年需要花費(fèi)大約1000多元，后者的購(gòu)買費(fèi)用大概在6000元左右。

而且想要將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，關(guān)鍵的一步是贖樓。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者原本在A銀行進(jìn)行按揭貸款，此時(shí)需要在B銀行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸貸款申請(qǐng)，B銀行批復(fù)相應(yīng)的貸款之后，購(gòu)房者需要通過(guò)過(guò)橋公司贖樓，把A銀行的住房按揭結(jié)清，然后在B銀行進(jìn)行重新抵押貸款，B銀行給出的貸款即經(jīng)營(yíng)貸。

貸款中介告訴媒體，一般過(guò)橋公司的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是100萬(wàn)/800元/天，正常情況下10—15天能完成，不過(guò)也可能拖到20天。記者按照15天的過(guò)橋時(shí)間計(jì)算發(fā)現(xiàn)，1000萬(wàn)元的過(guò)橋成本為12萬(wàn)元。

除此之外，經(jīng)營(yíng)貸中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)也不低，籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)，1000萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)貸，最少需要支付貸款中介機(jī)構(gòu)10萬(wàn)元的傭金。

如果名下有注冊(cè)公司，中介會(huì)收取貸款額1%的服務(wù)費(fèi)，如果沒(méi)有注冊(cè)公司（中介幫忙操作），服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)則為1.3%。

套用經(jīng)營(yíng)貸，可能最后整體成本或比房貸成本更高。

看到這里，你還覺(jué)得“經(jīng)營(yíng)貸”香嗎？

最近的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，愈演愈烈，已經(jīng)引起很多人的注意。

在樓市調(diào)控的背景下，各地已經(jīng)開(kāi)始排查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，此前已有銀行上調(diào)經(jīng)營(yíng)性貸款利率。

3月16日，某城商行上海分行個(gè)金部人士對(duì)記者表示，“我們今天收到總行消息，經(jīng)營(yíng)貸二抵正式漲價(jià)，通知說(shuō)是‘貸款利率原則上采用固定定價(jià)方式，不低于10.8%’。”

另?yè)?jù)財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊報(bào)道，近期，全國(guó)各地均有不少違規(guī)挪用銀行信貸買房的投資者，被銀行勒令提前還款，北京有人因此退了剛買的學(xué)區(qū)房……

現(xiàn)實(shí)的政策說(shuō)明了當(dāng)下的兩大趨勢(shì)：

1、經(jīng)營(yíng)貸的辦理難度正在增加，資金挪作它用的道路會(huì)慢慢堵住；

2、由二手房評(píng)估價(jià)放貸，導(dǎo)致了貸款額度縮減。

值得注意的是，挪用經(jīng)營(yíng)貸到房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為在將來(lái)可能會(huì)“上征信”。

去年6月，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞表示，對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。